マンション経営の移り変わり

マンション経営の移り変わり

マンション経営

 

 

 マンション経営はバブル時代の値上がりを狙ったキャピタルゲインから、家賃収入を利益とするインカムゲインに変わり、マンションの売却時の価格は購入時の価格よりも下落しているのが普通です。ですから物件の売買だけでは利益を得ることができず、投資になりません。

 

マンション投資はマンション経営を行うことで、入居者より得る月々の家賃を安定した不労収入とする投資法なのです。

 

 都内のワンルームマンションの場合、たとえば購入価格2500万円で月々の家賃は12万円とすると、家賃だけで投資した元をとるには15年以上かかります。普通に考えれば、これではとても投資にはなりません。ところがマンション投資の場合、金融機関から融資を受けることができるので、用意する資金は頭金としての数百万円で済むのです。

 

 もちろん融資を受けた分は毎月ローンとして返済していかなければなりませんが、これに家賃収入をあてることができるので、実質上、数百万円の投資だけで数千万円のマンションのオーナーとなることができます。

 

マンション投資の場合、ローンを完済するまでは家賃収入の大半はこのローンの返済にまわされるため、マンション経営による収入が本格的に利益となるのは、ローン完済後になります。つまりマンション投資は数十年という長期にわたる投資法なのです。

 

 マンション投資では、手ごろな価格で入手できて利回りが良い中古物件が注目されがちですが、中古物件は不動産投資に慣れていない方にはお薦めできません。マンションは経年で劣化が進むと家賃を下げざるをえなくなります。それでもメンテナンスやリフォームを頻繁に行わないと入居者が確保できなくなり、家賃収入が途絶えてしまうことがあるのです。

 

 このメンテナンスやリフォームの費用はオーナーの負担となるため、追加投資になります。

 

中古マンションの場合、もともと経年による劣化が進んでいる物件なので、この追加投資分の負担が大きくなってしまうことがあるのです。

 

 その中古物件にどの程度の追加投資が必要なのか見極められる方なら、いわゆる「掘り出しもの」を手に入れることができるかもしれませんが、その自信の無い方は新築物件を購入することをお薦めします。

 

 

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